Qui est concerné par le décret tertiaire ?

Décret tertiaire qui est concerné : entreprises privées, administrations publiques, bailleurs, locataires… Le décret tertiaire impose des obligations à de nombreux acteurs du parc immobilier. Comment savoir si vous êtes concerné ? Quels bâtiments sont soumis ? Quid des parties communes, des multi-usages ou des bâtiments en copropriété ? Ce guide fait le point sur les critères d’assujettissement et les responsabilités associées.

Une réglementation fondée sur l’usage tertiaire

Le décret tertiaire s’applique à tous les bâtiments abritant des activités du secteur tertiaire, c’est-à-dire :

• activités marchandes (commerce, bureaux, hôtellerie, logistique…),
• ou non marchandes (enseignement, santé, services publics, culture…).

Ce n’est pas le statut du propriétaire qui compte, mais l’usage principal du bâtiment. Autrement dit, un bâtiment public ou privé est assujetti dès lors qu’il abrite une activité tertiaire significative.

Consultez notre article sur les obligations du décret tertiaire

Le seuil de 1000 m² : comment l’interpréter ?

Le décret vise les bâtiments ou parties de bâtiments de surface de plancher ≥ 1000 m² affectée à un usage tertiaire.
Il peut s’agir de :

• Un bâtiment unique de 1000 m² ou plus,
• Plusieurs bâtiments sur un même site atteignant ensemble 1000 m²,
• Des parties de bâtiment si elles sont louées ou exploitées séparément.

Exemple :

• Un immeuble mixte de 600 m² de bureaux + 600 m² de logements ➝ seuls les bureaux sont pris en compte.
• Deux bâtiments tertiaires de 700 m² chacun sur une même parcelle ➝ seuil atteint : obligation.

Attention : le seuil est cumulé par site. Même si chaque bâtiment pris isolément fait moins de 1000 m², l’ensemble peut déclencher l’assujettissement.

Qui porte la responsabilité ?

Le décret distingue deux types d’acteurs responsables :

• Le propriétaire (bailleur ou investisseur) : responsable de la performance de l’enveloppe et des équipements collectifs.
• Le preneur à bail / occupant : responsable des consommations liées à son activité (chauffage, éclairage, ventilation, etc.).

Dans la pratique, la responsabilité est souvent partagée, et un dialogue est nécessaire pour déterminer les modalités de déclaration. Un accord contractuel (bail, annexe énergétique) peut préciser la répartition des obligations et éviter les litiges.

Voir notre page Transition énergétique pour les pros

Quid des bâtiments en copropriété ?

Dans les immeubles en copropriété, chaque entité (propriétaire ou locataire) est responsable à hauteur des surfaces tertiaires qu’elle exploite.
Le syndic joue un rôle clé pour :

• collecter les données de consommation,
• organiser la déclaration OPERAT,
• coordonner les plans d’action collectifs.

Cas particuliers à connaître

Bâtiments multi-usages

Un bâtiment peut contenir des surfaces tertiaires et non tertiaires (logements, entrepôts, industriels).

Seule la partie tertiaire est concernée, si elle dépasse 1000 m².

Parties communes tertiaires

Les parkings, halls, circulations ou zones techniques peuvent être inclus si elles sont liées à l’usage tertiaire du bâtiment.

Sites industriels avec une part tertiaire

Un site industriel abritant des bureaux de plus de 1000 m² est assujetti pour la partie tertiaire uniquement.

Exemptions possibles

Certains bâtiments peuvent être exclus du dispositif :

• Lieux de culte ou de sécurité nationale,
• Installations temporaires (< 2 ans),
• Bâtiments désaffectés ou voués à démolition (sous conditions),
• Activités incompatibles avec l’objectif de réduction pour des raisons techniques, patrimoniales ou financières (sur justificatif).

Ces dérogations ne sont pas automatiques : elles doivent être formulées et justifiées sur la plateforme OPERAT.

Découvrez les obligations issues du décret BACS

Que faire si vous êtes concerné ?

Être assujetti au décret tertiaire ne signifie pas seulement déclarer ses consommations. Cela implique aussi de respecter les objectifs de réduction fixés par la loi :

• -40% d’ici 2030,
• -50% d’ici 2040,
• -60% d’ici 2050 (par rapport à une consommation de référence).

Ces trajectoires s’appliquent à tous les assujettis, avec un suivi annuel via OPERAT et des plans d’actions énergétiques à engager.

Comment savoir si vous êtes concerné ?

Pour déterminer si vous êtes assujetti :

• Recensez vos sites tertiaires,
• Calculez la surface de plancher tertiaire,
• Identifiez les responsabilités bailleur/preneur,
• Créez un compte sur la plateforme OPERAT,
• Déclarez vos consommations.
  

Si la surface totale est proche de 1000 m², mieux vaut anticiper et prévoir la déclaration volontaire. Cela permet de valoriser les actions engagées et d’accéder à certains financements (CEE, aides régionales…).

Découvrez les travaux éligibles aux CEE

Alliance des Énergies vous aide à sécuriser votre conformité

Alliance des Énergies, via sa marque PEP’S, vous accompagne pour :

• qualifier les sites assujettis,
• répartir les responsabilités entre acteurs (bailleurs, preneurs),
• fiabiliser les données à déclarer,
• monter un plan d’actions technique et financier adapté.

Qui est concerné par le décret tertiaire ?

Le décret tertiaire s’applique-t-il uniquement aux propriétaires ?

Non. Les obligations concernent à la fois les propriétaires (bailleurs, investisseurs) et les preneurs à bail (occupants). La répartition des responsabilités doit être clarifiée contractuellement.

Un site industriel est-il assujetti ?

Seules les surfaces tertiaires du site (bureaux, showrooms, locaux administratifs) sont prises en compte. Si elles dépassent 1000 m², elles entrent dans le périmètre.

Les parties communes (parkings, halls, circulations) comptent-elles ?

Oui, si elles sont rattachées à l’usage tertiaire du bâtiment. Elles doivent être intégrées dans le calcul de surface et dans la déclaration OPERAT.

Quelles sanctions en cas de non-respect ?

Le décret tertiaire prévoit une logique de « name and shame » : les assujettis non conformes sont publiés sur un site officiel de l’État. Cela peut nuire à l’image de l’entreprise et compromettre des financements publics.

Glossaire du décret tertiaire

• Assujetti : acteur (propriétaire, bailleur, locataire ou occupant) soumis aux obligations du décret tertiaire.
• Surface de plancher : superficie réglementaire prise en compte pour déterminer si un bâtiment dépasse le seuil des 1000 m².
• OPERAT : plateforme de l’ADEME sur laquelle les assujettis doivent déclarer chaque année leurs consommations énergétiques et suivre leurs objectifs.
• Décret BACS : réglementation complémentaire imposant l’installation de systèmes de gestion technique du bâtiment (GTB) dans certains sites tertiaires.
• Trajectoires de réduction : objectifs de performance énergétique fixés par la loi : -40 % d’ici 2030, -50 % en 2040, -60 % en 2050.